يمثل عام 2026 عاما محوريا لقطاع العقارات في الصين

وفي هذا العام المحوري من التحول بين النماذج والمحركات القديمة والجديدة داخل قطاع العقارات، حقق قطاع العقارات إنجازات حاسمة في عام 2025. وأنشأت السياسات إطار دعم منهجي يشمل الطلب والعرض والضمانات، مما دفع سوق العقارات نحو الاستقرار والتحسين المستدامين. وشهد نظام ضمان الإسكان توسعًا وتحديثًا كبيرًا، وحقق التجديد الحضري تقدمًا كبيرًا، وتم إنجاز مهمة ضمان تسليم العقارات بالكامل، واكتسب بناء "مساكن عالية الجودة" زخمًا، وتحققت اختراقات في حل مخاطر ديون الشركات. وبشكل عام، أظهر القطاع مسارًا تنمويًا من التقدم المطرد.

 

في هذا المنعطف المحوري، يتناول "المراجعة السنوية 2025-2026" التطورات العقارية لهذا العام من خلال تحليل السياسات ومراقبة اتجاهات السوق، مع التركيز على اتجاهات التحول المستقبلية لمطوري العقارات لدعم{2}}نمو الصناعة عالي الجودة.

 

بقلم شو تشيان، مجلة العقارات الصينية|بكين

 

ومع اقتراب عام 2025 من نهايته، أظهر سوق العقارات في الصين تحولات إيجابية وسط تعديلات عميقة.

 

في الأحد عشر شهرًا الأولى من هذا العام، وصلت المبيعات التراكمية للمساكن التجارية الجديدة في جميع أنحاء البلاد إلى 7.5 تريليون يوان، ومن المتوقع أن يظل رقم العام بأكمله-ضمن نطاق 8 تريليون إلى 9 تريليون يوان. على الرغم من أن هذا أقل من حجم المبيعات البالغ 9.7 تريليون يوان المسجل في عام 2024 (انخفاض سنوي بنسبة 17%)، فقد تقلص معدل الانخفاض بشكل ملحوظ، مما يشير إلى أن السوق يعزز أساسه تدريجيًا.

 

وكان سوق الأراضي أول من أظهر علامات الاحترار. لقد عاد مطورو القطاع الخاص، الذين غابوا لفترة طويلة عن تقديم العطاءات، إلى المعركة، مع التركيز على قطع الأراضي الرئيسية في مدن المستوى الأول- والثانية-. على سبيل المثال، في منطقة تشاويانغ في بكين، شهدت قطعة أرض سونغيولي أكثر من مائة جولة من العطاءات قبل أن تحصل عليها شركة ماويوان العقارية مقابل 5.024 مليار يوان. وبالمثل، شهدت قطعة أرض في منطقة بيدو، تشنغدو، 35 جولة من المزايدة قبل أن تحصل عليها شركة جينشا لوداو مقابل 337 مليون ين، وهو ما يمثل معدل قسط قدره 39.53%. وتشير هذه التطورات إلى انتعاش جزئي في ثقة السوق.

 

ويبرز تحول محوري أيضاً على مستوى الشركات. وبدأت مجموعة من شركات تطوير العقارات المتعثرة، المتمثلة في شركتي سوناك وكانتري جاردن، في الخروج تدريجياً من أحلك ساعاتها من خلال إعادة هيكلة الديون الشاقة، مما يشير إلى أن ذروة التخلف عن سداد الديون العقارية قد مرت.

 

وبالتطلع إلى عام 2026، أصبح مسار السياسة محددًا بوضوح الآن. لقد أعطى مؤتمر العمل الاقتصادي المركزي الذي انعقد مؤخراً الأولوية لـ "السعي لتحقيق استقرار سوق العقارات"، ونسق للمرة الأولى بين الأهداف الثلاثة المتمثلة في "السيطرة على المعروض الجديد، وتقليص المخزون، وتحسين العرض". كما دعا إلى تعميق الإصلاحات في نظام صندوق توفير الإسكان، والترويج المنظم لبناء "الإسكان عالي الجودة"، والإسراع بتطوير نموذج جديد لقطاع العقارات.

 

وبالمثل، أكد المؤتمر الوطني حول الإسكان والتنمية الحضرية والريفية-الذي اختتم أعماله مؤخرًا على "السعي لتحقيق الاستقرار في سوق العقارات". ودعا حكومات البلديات إلى الاستفادة الكاملة من استقلاليتها في تنظيم الملكية، وتعديل السياسات وتحسينها حسب الاقتضاء، ودعم احتياجات الإسكان الأساسية والمتطورة للسكان، وتعزيز عمليات السوق المستقرة. وحث كذلك على الإسراع في تطوير نموذج جديد للتنمية العقارية وإنشاء أنظمة أساسية بشكل منظم.

 

تشير هذه السلسلة من الترتيبات إلى أن سياسات الملكية تتحول من تدابير الدعم قصيرة المدى-إلى الأطر المؤسسية المتوسطة-إلى-الطويلة-المدى، والتي تهدف إلى تسهيل الهبوط السلس للسوق وتحويل نموذج التطوير الخاص به. يتسارع قطاع العقارات في الصين نحو دورة جديدة من التطوير-عالي الجودة الذي يركز على الأفراد ويتوافق مع ديناميكيات العرض-والطلب.

 

وفي عام 2026، من المتوقع وجود مجموعة أكثر منهجية واستهدافًا من سياسات استقرار سوق العقارات.

 

━━━━

 

2025: نشر السياسات على أكمل وجه

 

"الاستقرار والانتعاش" بدأ يؤتي ثماره

 

كان عام 2025 عامًا من "السياسات القوية" المتشابكة وديناميكيات "السوق الضعيفة" لقطاع العقارات في الصين. وأظهرت الجبهة السياسية اتساقاً وعزماً غير مسبوقين، مع التركيز على تعزيز الاستقرار؛ ومع ذلك، كشفت جبهة السوق عن عدم كفاية الزخم الداخلي، فعادت إلى مرحلة التكيف سعياً إلى تحقيق توازن جديد بعد انتعاش قصير.

 

"استقرار أسواق العقارات والأسهم، ومواصلة دفع سوق العقارات نحو وقف الانخفاضات وتحقيق الاستقرار." وقد لخص هذا التوجيه الشامل لقطاع العقارات لعام 2025 الذي تم تحديده في مؤتمر العمل الاقتصادي المركزي في أواخر عام 2024. وتنبع أهميته من حقيقة أنه منذ الربع الرابع من عام 2024، حافظت أحجام مبيعات المنازل الجديدة في المدن الرئيسية على مسار التعافي لمدة ربعين متتاليين، في حين شهدت معاملات العقارات المستعملة -نموًا ملحوظًا - مما يشير إلى النجاح الأولي في وقف الانخفاضات وتحقيق الاستقرار في السوق.

 

وفي المؤتمر الشعبي الوطني في مارس/آذار 2025، تضمن تقرير عمل الحكومة لأول مرة "استقرار سوق العقارات" من بين متطلباته الشاملة، مع التأكيد على الحاجة إلى "مواصلة الجهود لتحقيق الاستقرار في سوق العقارات وعكس تراجعه". وهذا يعكس التزام الحكومة المركزية الثابت باستقرار السوق. كما ظهر مصطلح "الإسكان عالي الجودة" لأول مرة في التقرير، حيث من المتوقع أن يؤدي البناء المتسارع لمثل هذه العقارات إلى تكرار المنتج وترقيته، وبالتالي تعزيز استقرار السوق من خلال العرض عالي الجودة-.

 

في ظل الزخم المكثف لهذه السياسات، شهد سوق العقارات ذروة انتعاش متواضعة في وقت مبكر من العام، مع أداء قوي بشكل خاص في مدن-المستوى الأول ومدن أساسية مختارة من المستوى الثاني-. خلال الربع الأول من هذا العام، ارتفعت مساحة العقارات السكنية التجارية المبنية حديثًا والتي تم بيعها من خلال العقود عبر الإنترنت في شنتشن بنسبة تزيد عن 80% على أساس سنوي-على-عام، في حين سجلت المدن، بما في ذلك شانغهاي وقوانغتشو وهانغتشو ونينغبو ونانجينغ، زيادات سنوية-على-عام تتجاوز 20%، مما يعرض لفترة وجيزة لمحات من الأمل في تحقيق الاستقرار.

 

ومع ذلك، ثبت أن أسس هذا التعافي هشة. ومع إطلاق-الطلب المكبوت بسرعة، ضعف زخم السوق بشكل واضح بدءًا من شهر أبريل فصاعدًا.

 

تشير بيانات المكتب الوطني للإحصاء إلى أنه في الفترة من يناير إلى أبريل، انخفضت إيرادات مبيعات المساكن التجارية الجديدة بنسبة 3.2% على أساس سنوي-على-العام، مما أدى إلى اتساع الانخفاض بمقدار 1.1 نقطة مئوية مقارنة بالربع الأول. انخفض الاستثمار في التطوير العقاري بنسبة 10.3% على أساس سنوي-على-العام الماضي، مع تعمق الانكماش بنسبة 0.4 نقطة مئوية عن الربع الأول، ليعود إلى انخفاض مضاعف-. كما انخفض عدد المدن التي تعاني من ارتفاع أسعار العقارات. من بين 70 مدينة-كبيرة ومتوسطة الحجم، شهدت 22 مدينة زيادة شهرية-على-شهرًا في أسعار المنازل الجديدة، أي أقل بشهرين مقارنة بشهر مارس؛ سجلت خمس مدن شهريًا-زيادة شهرية-في أسعار المنازل المستعملة-، أي أقل بخمس مدن مقارنة بشهر مارس.

 

على الرغم من الدعوات المتكررة من السلطات المركزية في الاجتماعات الرئيسية في أبريل ويونيو وأغسطس من أجل "تعزيز اتجاه الاستقرار" و"اعتماد تدابير أكثر قوة"، إلى جانب حزم دعم السياسات المتعاقبة التي طرحتها الحكومات المحلية - بما في ذلك المزيد من تخفيف قيود الشراء في مدن الدرجة الأولى{0}، وإزالة الحد الأدنى لأسعار الفائدة على القروض، وخفض نسب الدفعة الأولى إلى 15%، وتعزيز سياسات صندوق الادخار للإسكان وإصدار إعانات شراء المنازل - فقد أظهرت فعالية هذه التدابير تناقص العوائد الهامشية.

 

بالإضافة إلى درجة المرونة في الأسواق المتوسطة-إلى-المرتفعة-في بعض المدن الأساسية، استمرت المؤشرات الرئيسية مثل عمليات البناء الجديدة والاستثمار في التطوير العقاري في جميع أنحاء البلاد في الانخفاض بمعدل متسارع، مع دخول السوق ككل في مرحلة "الانخفاض بالقصور الذاتي". "النبض" القصير الذي لوحظ في شهر يونيو، والذي كان مدفوعًا بتكثيف مطوري العقارات للعروض الترويجية لتحقيق أهداف الأداء النصف-السنوية، فشل في عكس هذا الاتجاه.

 

الاختبار الحقيقي للسوق يكمن في التوقعات. وبينما توقعت الصناعة على نطاق واسع اتخاذ تدابير سياسية قوية مماثلة للسنوات السابقة خلال فترة ذروة المبيعات التقليدية في سبتمبر وأكتوبر، ظلت نافذة السياسة في نهاية سبتمبر من هذا العام هادئة نسبيًا. وأدى الفشل في تلبية التوقعات بشكل مباشر إلى موسم مبيعات باهت في أكتوبر، مما أدى إلى مزيد من إضعاف ثقة السوق.

 

مع دخول الربع الرابع، أصبح الضغط الهبوطي على سوق العقارات أكثر وضوحا. في الفترة من يناير إلى نوفمبر، انخفض الاستثمار في التطوير العقاري الوطني بنسبة 15.9% على أساس سنوي-على-العام الماضي، مع اتساع نطاق الانخفاض بمقدار 1.2 نقطة مئوية مقارنة بالأشهر العشرة الأولى، مما أدى إلى انخفاض نمو الاستثمار الإجمالي. واجهت أسعار العقارات أيضًا ضغوطًا: في نوفمبر، شهدت ثماني مدن فقط من أصل 70 مدينة على مستوى البلاد زيادات شهرية-على-شهر في أسعار المنازل الجديدة، بينما لم تسجل أي مدينة ارتفاعًا في أسعار-المنازل المستعملة. بلغت أحجام المعاملات السنوية والأسعار ذروتها في شهر مارس، حيث سجل الربع الرابع أدنى مستوى للأداء خلال العام.

 

وبمراجعة العام ككل، يظهر بوضوح مسار متميز لسوق العقارات الذي "بدأ مرتفعًا لكنه انتهى منخفضًا": من ذروة المبيعات في مارس، إلى ارتفاع طفيف في يونيو، وأخيرًا يصل إلى القاع في الربع الرابع. ولم يقتصر هذا العام على مسار السوق فحسب، بل كان أيضًا بمثابة خطوة حاسمة في التحول الصعب للصناعة بعيدًا عن الدورة القديمة نحو نموذج تطوير جديد يركز على "استقرار التوقعات وبناء منازل عالية الجودة".

 

━━━━

 

2026: التركيز على استقرار سوق العقارات

تسريع بناء نموذج جديد

 

في مواجهة التغيرات العالمية غير المسبوقة، استعرضت الجلسة الكاملة الرابعة للجنة المركزية العشرين للحزب الشيوعي الصيني واعتمدت "اقتراح اللجنة المركزية للحزب الشيوعي الصيني بشأن صياغة الخطة الخمسية الخامسة عشرة للتنمية الاقتصادية والاجتماعية الوطنية". لقد نص بوضوح على الحاجة إلى "تعزيز-التنمية عالية الجودة في قطاع العقارات" وشدد على "إزالة التدابير التقييدية غير المعقولة المفروضة على استهلاك الإسكان".

 

يتجاوز هذا القرار الدور التقليدي للعقارات كمحرك فردي للنمو الاقتصادي، مما يشير إلى تحول أساسي في الصناعة من "التوسع على نطاق واسع" إلى "تحسين الجودة" ومن "أداة تحفيز اقتصادي" إلى "حجر الزاوية للاستقرار الاجتماعي". وهو يرسم مسار التطوير العقاري على مدى السنوات الخمس المقبلة وما بعدها.

 

ولتعزيز التطوير عالي الجودة-في قطاع العقارات، فإن المهمة الأولى هي تحقيق استقرار السوق ووقف تراجعه. باعتباره العام الافتتاحي للخطة الخمسية-الخامسة عشرة، يحمل عام 2026 أهمية بالغة الأهمية بشكل خاص.

 

وقد وجه مؤتمر العمل الاقتصادي المركزي الذي انعقد مؤخرًا بشكل واضح بما يلي: "تركيز الجهود على استقرار سوق العقارات، وتنفيذ تدابير محددة-للمدينة للتحكم في العرض الجديد، وتقليل المخزون، وتحسين العرض. تشجيع الاستحواذ على المساكن التجارية القائمة لاستخدامها في المقام الأول في الإسكان الميسور التكلفة. - تعميق إصلاحات نظام صندوق توفير الإسكان والتقدم المنظم في بناء المساكن الجيدة. تسريع إنشاء نموذج تنموي جديد للقطاع العقاري. يشمل هذا البيان الموجز والعميق ترتيبات شاملة تمتد من استقرار السوق إلى نموذج التحول.

 

في 16 ديسمبر، أصدرت وكالة أنباء شينخوا تفسير مكتب لجنة الشؤون المالية والاقتصادية المركزية لروح مؤتمر العمل الاقتصادي المركزي لعام 2025. وأشار المكتب إلى أن "الانخفاض المستمر في الاستثمار في التطوير العقاري يعكس الجهود المحلية لاستيعاب المخزون والسيطرة الصارمة على العرض الجديد، وهو ما يمثل خيارًا عقلانيًا من قبل المطورين استجابة لظروف السوق الحالية"، مشددًا على الحاجة إلى "تحليل موضوعي وتقييم صحيح". وأوضح كذلك أن العقارات تمتلك ترابطًا قويًا وآثارًا مجتمعية واسعة النطاق، وتحظى باهتمام عام كبير. "يظل حجم المعاملات لكل من المنازل الجديدة والمستعملة-مستقرًا بشكل أساسي، مع انخفاض معدل انخفاض أسعار العقارات بشكل مطرد."

 

تؤكد هذه التصريحات على الأهمية الحاسمة للقطاع وتتناول مخاوف السوق بشأن "تراجع الصناعة"، مما يشير إلى توجه السياسة الذي ينظر إلى التقلبات قصيرة المدى-بعقلانية.

 

وحللت لجنة الشؤون المالية والاقتصادية المركزية كذلك أنه "في عام 2024، وصل معدل التحضر في الصين على أساس المقيمين الدائمين إلى 67%، في حين ظل معدل التحضر على أساس المقيمين المسجلين أقل من 50%". إن الطلب الصارم على الإسكان من "سكان المناطق الحضرية الجدد" مثل العمال المهاجرين المسجلين حديثًا وخريجي الجامعات الجدد يتطلب إطلاقًا مستدامًا.

 

"يجب تنفيذ المزيد من التدابير المستهدفة على جانب الطلب لإطلاق العنان الكامل لاحتياجات الإسكان الصارمة والمتطورة للمقيمين." وستتضمن الخطوات التالية "تعميق إصلاح نظام صندوق توفير الإسكان" و"تنفيذ تدابير السياسة الائتمانية والضريبية للإسكان" لخفض تكاليف شراء المنازل وفتح الطلب على "استبدال العقارات القديمة بأخرى جديدة" و"الترقية من منازل أصغر إلى منازل أكبر".

 

وفيما يتعلق بخفض المخزون، أوضحت الحكومة المركزية أنه "يمكن استخدام سندات الحكومة المحلية لدعم تنشيط احتياطيات الأراضي غير المستغلة والاستحواذ على مخزون المساكن التجارية الحالي". مُنحت المدن قدرًا أكبر من الاستقلالية في كيانات الاستحواذ والتسعير واستخدام الأراضي، بهدف تحقيق هدفين مزدوجين يتمثلان في استيعاب المخزون وتحسين هيكل العرض.

 

وشدد مكتب لجنة الشؤون المالية والاقتصادية المركزية كذلك على الحاجة إلى "إصلاح وتحسين الأنظمة الأساسية التي تحكم تطوير العقارات والتمويل والمبيعات، والتوقيت الدقيق لإدخال أطر جديدة لتحل تدريجيا محل الممارسات القديمة". كما سلط الضوء أيضًا على أنه "لا يزال هناك عمل كبير في مجال التجديد الحضري، لا سيما فيما يتعلق بالمساكن المتداعية وإعادة تطوير القرى-في-المدينة"، مما يرسم مسارًا طويل-للتنمية عالية الجودة-في هذا القطاع.

 

"السبب الرئيسي للانكماش الحالي في سوق العقارات يكمن في عدم كفاية الثقة. المواطنون الصينيون لا يفتقرون إلى الأموال؛ صرح منغ شياوسو، الرئيس السابق لفريق العمل الوطني لإصلاح الإسكان والرئيس السابق لمجموعة الصين العقارية، "بدلاً من ذلك، يفضلون بشكل متزايد إيداع الأموال في البنوك على الاستثمار في شراء العقارات". ويتوقع أن يمثل عام 2026 نقطة تحول محورية لأسعار العقارات الصينية، مع استقرار السوق وانتعاشه.

 

تتوقع العديد من المؤسسات البحثية أيضًا أن يستقر سوق العقارات على نطاق واسع بحلول عام 2026. ومن المتوقع أن تستقر الأصول المميزة في المدن الأساسية أولاً، مدعومة بتحسينات السياسة والطلب، في حين ستستمر-المدن ذات المستوى الأدنى في مواجهة الضغط لتصفية المخزون. ويتحول منطق تطوير الصناعة من "التوسع التدريجي" إلى "تحسين المخزون الحالي"، مع ظهور الإسكان الميسور التكلفة، والتجديد الحضري، وبناء "الإسكان عالي الجودة" كاتجاهات رئيسية. ومع دعم السياسات المستمر والانتعاش الاقتصادي التدريجي، فإن سوق العقارات مهيأة لهبوط سلس وتنمية صحية طويلة الأمد-.

 

لم تكن رحلة التحول التي دامت خمس سنوات-سلسة، إلا أن ثبات السياسات ومرونة السوق يشكلان معًا نقطة بداية جديدة. من النمو السريع إلى التحول القائم على الجودة-، ومن التوسع القائم على النطاق- إلى التنمية التي تركز على الأفراد-، يقوم قطاع العقارات في الصين بإعادة تشكيل إحداثيات قيمته بهدوء ولكن بعمق من خلال هذه العملية التحويلية.

 

إن عام 2026 لا يمثل مجرد بداية جديدة ترتيباً زمنياً، بل يمثل منعطفاً محورياً في إعادة الهيكلة المنطقية للصناعة. ومع تراجع التقلبات على المدى القصير-تدريجيًا وتشكل الآليات طويلة المدى-بشكل ثابت، فإن عصر إسكان أكثر صحة واستدامة-يظهر في الأفق أكثر توافقًا مع-رفاهية الإنسان-.